KI-Suche für Immobilienmakler: Wie du in ChatGPT, Google AI Mode und Co. empfohlen wirst

Die großen Player haben reagiert. ImmoScout24 ist seit Januar 2026 als App in ChatGPT verfügbar, VON POLL IMMOBILIEN seit März 2026 als erstes Maklerunternehmen in Deutschland. Und eine Studie von InnoBrain in 165 deutschen Städten zeigt: Fast die Hälfte der Makler, die ChatGPT nennt, taucht in den Top-Ergebnissen von Google gar nicht auf. Die KI-Suche verteilt die Sichtbarkeit also neu.

Für Maklerunternehmen ist das ein Risiko und eine Chance zugleich. Welche Quellen KI-Systeme für Makler-Empfehlungen heranziehen, lässt sich beeinflussen. Genau darum geht es bei Generative Engine Optimization (GEO), und genau dort haben regional verankerte Makler mehr Hebel als bei Google Ads oder auf den großen Portalen.

Wie Immobiliensuchende und Eigentümer:innen heute mit KI recherchieren

KI ersetzt das Immobilienportal bei der Objektsuche noch nicht, aber sie übernimmt die Recherche rundherum: Was kann ich mir leisten, wie entwickelt sich die Lage, wie läuft ein Verkauf ab, welcher Makler ist hier gut? Genau diese Fragen haben Makler bisher mit Ratgeberseiten, Bewertungstools und persönlicher Beratung beantwortet.

Drei Muster lassen sich ablesen:

1. KI wird vor allem für Wissens- und Entscheidungsfragen eingesetzt, weniger für die Suche nach dem konkreten Inserat.
2. In Deutschland steht die Entwicklung noch am Anfang, während in den USA jede fünfte Person KI für die Immobilienrecherche einsetzt.
3. Vertrauen bleibt ein Thema. Fast die Hälfte der US-Käufer:innen will KI-Informationen von einem Menschen geprüft haben, und genau diese Prüfrolle kann ein Makler besetzen.

Die Portale bereiten sich auf den Wechsel bereits vor. In der ImmoScout24-App in ChatGPT suchen Nutzer:innen in natürlicher Sprache, etwa nach Wohnungen „nahe Bahnhof“ oder „ohne hohe Heizkosten“. VON POLL IMMOBILIEN zeigt in seiner App passende Objekte mit Fotos, Eckdaten und Zusammenfassung direkt im Chat. Immowelt kündigte am 5. Oktober 2026 eine Suche in natürlicher Sprache für 2027 an und schreibt in derselben Mitteilung, dass Immobilienrecherche zunehmend über ChatGPT und Google AI Overviews beginnt.

5 Herausforderungen der KI-Suche für Immobilienmakler

Immobilienentscheidungen sind teuer, selten und erklärungsbedürftig. Genau deshalb stellen Menschen dazu viele Fragen, und genau solche Fragen beantworten KI-Systeme im Dialog. Fünf Folgen spüren Maklerunternehmen schon heute.

1. Weniger Klicks auf klassische Immo-Ratgeber- und Wissensseiten

Wenn Google eine KI-Zusammenfassung zeigt, klicken Nutzer:innen seltener auf ein Suchergebnis. Laut Pew Research (Juli 2025) klickten sie mit KI-Zusammenfassung bei 8 Prozent der Besuche auf einen klassischen Link, ohne bei 15 Prozent. Die Quellenlinks in der Zusammenfassung klickte nur 1 Prozent an.

In der Immobilienbranche erscheinen KI-Übersichten bei Google bisher seltener als anderswo: Laut Conductor lösen nur 4,5 Prozent der Suchanfragen der Branche eine AI Overview aus, der niedrigste Wert von zehn untersuchten Branchen. Das gilt aber vor allem für Objekt- und Ortssuchen. Wissensfragen wie „Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Bayern?“ oder „Was kostet ein Makler beim Verkauf in Wien?“ beantworten ChatGPT und Co. vollständig im Chat. Genau mit solchen Ratgeberseiten haben viele Makler bisher Eigentümer:innen auf ihre Website geholt.

Beispiel-Prompt - Google KI-Modus:

Guter Makler für Wohnungsverkauf in Graz?

im Vergleich dazu: die TOP5-Suchergebnisse für die selbe Suchanfrage:

Der Vergleich zeigt: Teamwohnwerk rankt auf der organischen Position auf Platz 3 und wird in der KI-Suche ganz oben, in einer Vergleichstabelle mit 4 Mitbewerbern zu allererst empfohlen.
Warum? - Eine mögliche Erklärung ist hier die Beschreibung der konkreten Zielgruppe und Leistung im body-Bereich der Seite, gepaart mit
Trust-Elementen (200+ vermittelte Objekte / 15+ Jahre Erfahrung etc. :

2. Die Maklerwahl fällt in der KI-Antwort

Eigentümer:innen, die verkaufen wollen, können die KI direkt nach einem passenden Makler fragen. Die Antwort enthält wenige Namen mit Begründung. Welche das sind, hat InnoBrain Ende August 2026 in 165 deutschen Städten untersucht, mit 1.485 Vergleichspaaren zwischen Google und der OpenAI-Schnittstelle mit Websuche.

Das Ergebnis: Bei neutraler Suche nannte die KI 64,8 Prozent der Makler aus der ersten Google-Kartenbox. Bei Suchanfragen zum Hausverkauf waren es nur 52,4 Prozent. Nach Stadtgröße gehen die Werte weit auseinander: In Kleinstädten lag die Überschneidung bei neutraler Suche bei 78,2 Prozent, in Großstädten bei 47,8 Prozent. Ein gutes Google-Unternehmensprofil hilft also, entscheidet aber gerade im umkämpften städtischen Markt nicht allein.

3. Portale werden zum Türsteher im KI-Chat

Mit eigenen Apps in ChatGPT holen Portale die Objektsuche in den KI-Chat. Bei ImmoScout24 führt die App laut Pressemitteilung direkt zu Detailseiten und Kontaktformularen auf ImmoScout24.de. Das Inserat erscheint unter der Marke des Portals, der Kontakt läuft über das Portal.

Für Makler heißt das: Deine Objekte können im KI-Chat sichtbar sein, ohne dass dein Name dort auffällt. Die Abhängigkeit von den Portalen verlängert sich in einen weiteren Kanal. Sichtbarkeit für die eigene Marke musst du in der KI-Suche deshalb separat aufbauen.

4. Die Customer Journey verschiebt sich auf beiden Seiten

Auf der Verkäuferseite liefen Eigentümer:innen früher über „Makler + Stadt“ bei Google, Bewertungsportale, Online-Bewertungsrechner und Empfehlungen aus dem Bekanntenkreis. Heute können sie die KI nach einer ersten Preiseinschätzung, nach dem Ablauf eines Verkaufs und nach passenden Maklern fragen, alles in einem Gespräch.

Auf der Käuferseite wandern Fragen zu Finanzierung, Lage und Kaufprozess in den KI-Chat. Laut Bank of America sind das genau die drei häufigsten KI-Einsatzzwecke in den USA: Leistbarkeit (57 Prozent), Kaufprozess (55 Prozent) und Nachbarschaften (52 Prozent). Kaufinteressierte kommen damit vorinformiert, und oft mit KI-Antworten, die der Makler erst richtigstellen muss.

5. Falsche Angaben und verwechselte Rechtslagen

KI-Systeme fassen zusammen, was sie finden, und vermischen dabei Quellen. Das Tow Center der Columbia University hat im März 2025 acht KI-Suchmaschinen getestet: Bei mehr als 60 Prozent der 1.600 Anfragen lieferten sie falsche Angaben zur Quelle. Auch die Makler-Empfehlungen selbst schwanken: Laut InnoBrain fanden sich von einem Tag zum nächsten nur rund 59 Prozent der am Vortag genannten Büros wieder, bei der Google-Kartenbox 79 bis 92 Prozent.

Im DACH-Raum kommt eine Besonderheit dazu. Die Regeln zur Maklerprovision unterscheiden sich je Land: In Deutschland teilen sich Käufer:innen und Verkäufer:innen beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern seit dem 23. Dezember 2020 die Provision bei Doppelbeauftragung zu gleichen Teilen (§ 656c BGB). In Österreich gilt bei der Vermietung von Wohnungen seit 1. Juli 2023 das Bestellerprinzip (ORF). Eine KI, die diese Regeln vermischt, gibt deinen Kund:innen falsche Erwartungen mit ins Erstgespräch. Klare, länderspezifische Inhalte auf deiner Website sind die beste Vorlage für eine korrekte Antwort.

Was die KI-Suche für Makler und Portale bedeutet

Die Beratung durch Makler verliert nicht an Wert, aber das Erstgespräch beginnt an einer anderen Stelle. Eigentümer:innen kommen mit einer KI-Preiseinschätzung, Käufer:innen mit KI-Antworten zu Nebenkosten und Lage. Und zum Gespräch kommt es nur, wenn dein Büro vorher in der Antwort stand.

Lokale Expertise zählt in der KI-Suche anders

Die KI stützt Makler-Empfehlungen auch auf andere Signale als die Google-Rangliste: Fast die Hälfte der von ChatGPT genannten Makler hatte laut InnoBrain keine Top-Platzierung bei Google. Für regional verankerte Büros ist das eine Chance. Aus unserer Erfahrung mit GEO-Projekten haben Anbieter mit klar beschriebenem Einzugsgebiet, Objektschwerpunkt und belegbarer Erfahrung bessere Chancen, genannt zu werden, als Anbieter mit austauschbaren Texten. Ein Makler mit 15 Jahren Verkaufserfahrung in Graz-Geidorf kann das in einer Form zeigen, die kein bundesweites Portal kopieren kann.

KI-Sichtbarkeit wirkt oft ohne Klick

Wer KI-Sichtbarkeit nur am Website-Traffic misst, unterschätzt sie. Laut Conductor kommt in der Immobilienbranche erst rund 1 Prozent des Website-Traffics aus KI-Quellen. Viele Eigentümer:innen lesen die Empfehlung im Chat, suchen danach gezielt nach dem Namen des Büros oder rufen direkt an. In Google Analytics erscheint das als Direktzugriff oder Markensuche. Wie du diesen Effekt trotzdem erfasst, erklären wir im Ratgeber KI-Sichtbarkeit messen.

Was Immobilienportale jetzt entscheiden müssen

Für Portale stellt sich eine andere Frage: Wie viel der Suche wandert in den KI-Chat, und wie bleibt die eigene Marke dort sichtbar? ImmoScout24 und Comparis haben mit eigenen ChatGPT-Apps die Antwort „Präsenz im Chat“ gewählt. Immowelt beschreibt in seiner Mitteilung vom Oktober 2026 das Ziel, in KI-Antworten als vertrauenswürdige Quelle und relevantes Ziel aufzutauchen.

Portale haben dabei einen Vorteil, den Makler nicht haben: eigene Marktdaten in großer Menge. Preisatlanten, Mietspiegel-Auswertungen und Marktberichte sind genau die Art von Fakten, die KI-Systeme zitieren. Wer diese Daten frei zugänglich, gut strukturiert und mit Datum veröffentlicht, wird zur Quelle für Antworten auf Fragen wie „Wie haben sich die Wohnungspreise in Linz entwickelt?“. Konkrete Empfehlungen für Portale findest du weiter unten bei den Schritten.

GEO für die Immobilienbranche: So wirst du in KI-Antworten sichtbar

Generative Engine Optimization (GEO) ist die gezielte Arbeit daran, dass KI-Systeme wie ChatGPT, Perplexity, Gemini und der Google AI Mode dein Maklerunternehmen kennen, korrekt beschreiben und bei passenden Fragen empfehlen. Klassisches SEO zielt auf Rankings und Klicks, GEO auf Erwähnungen und Quellenangaben in der generierten Antwort. Wie sich GEO, AEO und LLMO unterscheiden, erklären wir im Beitrag GEO, AEO und LLMO verstehen.

Warum SEO allein für Makler nicht mehr reicht

SEO bleibt die Grundlage, denn viele KI-Systeme holen sich für aktuelle Antworten Inhalte über eine Live-Websuche. Auch die InnoBrain-Studie hat ChatGPT mit Websuche gemessen. Wer dort nicht auffindbar ist, hat schlechte Karten. Die Studie zeigt aber auch, dass Google-Rankings allein nicht reichen. Wie KI-Suchmaschinen Quellen auswählen, beschreiben wir im Vergleich der KI-Suchmaschinen.

GEO setzt an drei Punkten an, die klassisches SEO kaum abdeckt:

• Die Antwort statt der Seite: Die KI zitiert einzelne Absätze, Zahlen und Listen. Jeder Abschnitt deiner Inhalte muss für sich eine Frage beantworten, etwa „Wie lange dauert ein Wohnungsverkauf in Salzburg?“.
• Die Marke statt des Keywords: KI-Systeme bilden sich ein Bild von deinem Büro aus vielen Quellen. Name, Adresse, Einzugsgebiet, Objektschwerpunkt und Leistungen müssen überall gleich beschrieben sein.
• Fremde Quellen statt nur der eigenen Website: Bewertungen, Branchenverzeichnisse, Verbandsseiten, regionale Medien und Portalprofile fließen in die Antwort ein. Wer dort fehlt oder widersprüchlich beschrieben ist, fällt aus der Auswahl.

Was KI-Systeme von einem Maklerbüro wissen müssen

Damit eine KI dein Büro empfiehlt, braucht sie eindeutige Antworten auf einfache Fragen: Wer bist du, in welchen Orten und Bezirken bist du aktiv, welche Objekte vermittelst du, für wen, und warum sollte man dir vertrauen? Auf vielen Maklerwebsites fehlen genau diese Fakten. Dort stehen über Schnittstellen eingebundene Objektlisten aus der Maklersoftware, Standardtexte zu Leistungen und ein Kontaktformular, aber wenig über verkaufte Objekte, Teamerfahrung und Marktkenntnis.

Objektlisten helfen in der KI-Suche wenig, weil Inserate schnell verschwinden und dieselben Objekte meist auch auf den Portalen stehen. Was bleibt und zitiert wird, sind Inhalte mit eigenem Wissen: Marktberichte für deine Region, Verkaufsratgeber mit lokalen Zahlen, Referenzen mit Ort und Objektart.

Alle fünf Felder zahlen auf dasselbe Ziel ein. Die sieben Schritte weiter unten bringen sie in eine Reihenfolge, mit der du ohne großen Etat starten kannst.

Deine Kunden fragen bereits KI.
Wird dein Unternehmen dabei genannt?

Dein Ansprechpartner:
Florian Prohaska - Co-Founder

Wir zeigen dir, wo dein Unternehmen heute steht und welche Maßnahmen wirklich sinnvoll sind.

• GEO-Audit: Wir analysieren, wie sichtbar dein Unternehmen in ChatGPT, Google AI Mode und anderen KI-Suchsystemen ist – und wo konkretes Potenzial besteht.
• GEO-Betreuung: Laufende Optimierung deiner Website und digitalen Präsenz, damit KI-Systeme dein Unternehmen besser verstehen, einordnen und berücksichtigen können.
• ChatGPT Ads: Konzeption, Einrichtung und laufende Optimierung von Werbekampagnen in ChatGPT, um dein Unternehmen auch bezahlt in relevanten Entscheidungssituationen sichtbar zu machen.

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In 7 Schritten zu mehr KI-Sichtbarkeit für dein Maklerbüro

Die folgenden Schritte kannst du mit deinem Team selbst starten. Die ersten beiden kosten vor allem Zeit und zeigen dir in wenigen Tagen, wo du stehst.

1. Teste deine Sichtbarkeit mit echten Kundenfragen. Sammle 15 Fragen, die Eigentümer:innen, Käufer:innen und Vermieter:innen in deiner Region stellen, zum Beispiel „Welcher Makler in Linz ist gut für den Verkauf eines Einfamilienhauses?“ oder „Wer verkauft Eigentumswohnungen in München-Schwabing?“. Stelle sie in ChatGPT, Perplexity, Gemini und im Google AI Mode, im Inkognito-Modus und an mindestens drei verschiedenen Tagen, weil die Antworten schwanken. Notiere: Wirst du genannt? Welche Mitbewerber tauchen auf? Welche Quellen verlinkt die KI?
2. Schärfe dein Profil und halte es überall gleich. Lege fest, wofür dein Büro steht: Einzugsgebiet mit konkreten Orten und Bezirken, Objektarten, Verkauf oder Vermietung, Zielgruppen. Schreib das identisch auf deine Website, ins Google Unternehmensprofil, in deine Maklerprofile auf ImmoScout24, Immowelt oder willhaben und auf Verbandsseiten wie IVD oder ÖVI. Das Google Unternehmensprofil verdient besondere Pflege: Laut InnoBrain nennt ChatGPT bei neutraler Suche rund zwei Drittel der Makler aus der Google-Kartenbox.
3. Veröffentliche lokales Wissen statt Standardtexte. Schreibe Verkaufsratgeber mit den Regeln deines Landes, etwa zur Provisionsteilung in Deutschland oder zum Bestellerprinzip bei Mietwohnungen in Österreich. Veröffentliche regelmäßig einen kurzen Marktbericht für deine Region, mit Datum, Datenquelle und eigenen Beobachtungen aus deinen Vermarktungen. Beginne jeden Abschnitt mit der direkten Antwort und arbeite mit Zahlen und Tabellen.
4. Mach deine Referenzen sichtbar. Eine Referenzseite mit verkauften Objekten nach Ort, Objektart und Vermarktungszeitraum ist für eine KI ein Beleg für deine Erfahrung. Hole dafür die Zustimmung der Eigentümer:innen ein und verzichte auf Angaben, die Rückschlüsse auf Personen zulassen.
5. Baue Bewertungen und Erwähnungen gezielt auf. Bitte zufriedene Kund:innen nach dem Notartermin oder der Schlüsselübergabe aktiv um eine Google-Bewertung und beantworte Bewertungen. Biete regionalen Medien Marktkommentare an, sprich auf Branchenveranstaltungen und pflege Einträge in Verzeichnissen. Jede seriöse Erwähnung außerhalb deiner Website ist ein weiteres Signal für die KI.
6. Mach deine Website für KI lesbar. Prüfe in der robots.txt, ob Such-Crawler von KI-Anbietern wie OAI-SearchBot (OpenAI) oder PerplexityBot versehentlich blockiert sind. Hinterlege strukturierte Daten nach schema.org mit dem Typ RealEstateAgent. Team, Einzugsgebiet, Leistungen und Kontaktdaten gehören als Text auf die Seite, nicht nur in PDF-Exposés, Bilder oder eingebettete Objektlisten.
7. Miss regelmäßig und passe an. Wiederhole den Test aus Schritt 1 jeden Monat mit denselben Fragen. Beobachte die Suchanfragen nach deinem Firmennamen in der Google Search Console und frag im Erstgespräch, wie Eigentümer:innen auf dich aufmerksam geworden sind, mit „ChatGPT oder andere KI“ als eigener Antwortoption.

Empfehlungen für Immobilienportale

Portale starten von einer anderen Position: Sie haben Reichweite, Daten und meist schon eine starke Marke. Die Aufgabe ist, diese Assets so aufzubereiten, dass KI-Systeme sie als Quelle verwenden und die Marke in der Antwort sichtbar bleibt.

Fazit: In der KI-Suche gewinnen Makler mit klarem regionalem Profil

Die KI-Suche nimmt Maklern nicht die Aufträge weg. Sie verlegt den Moment, in dem Eigentümer:innen ihre Shortlist bilden, in eine Antwort, die du nicht selbst schreibst. Portale wie ImmoScout24 und Maklerhäuser wie VON POLL IMMOBILIEN sind dort schon mit eigenen Apps vertreten, und die InnoBrain-Studie zeigt, dass die KI ihre Empfehlungen anders verteilt als Google.

In Deutschland nutzen bisher nur wenige Wohnungssuchende KI-Chatbots. Diese Ausgangslage verschafft Maklerunternehmen Zeit, die sie nutzen sollten: Wer sein Einzugsgebiet, seine Erfahrung und seine Marktkenntnis jetzt so aufschreibt, dass eine KI sie findet und zitiert, baut einen Vorsprung auf, bevor sich die Gewohnheiten der Kund:innen festigen. Ein Vorteil, den bundesweite Portale nicht kopieren können, ist dabei echtes lokales Wissen.

Häufige Fragen zur KI-Suche für Immobilienmakler

Empfiehlt ChatGPT dieselben Makler, die bei Google vorne stehen?

Nur teilweise. Laut einer InnoBrain-Studie in 165 deutschen Städten (August 2026) nannte ChatGPT mit Websuche bei neutraler Suche 64,8 Prozent der Makler aus der ersten Google-Kartenbox, bei Fragen zum Hausverkauf 52,4 Prozent. Fast die Hälfte aller Makler-Nennungen hatte keine Top-Platzierung bei Google. Ein gepflegtes Google-Unternehmensprofil hilft, reicht aber allein nicht aus.

Wie viele Menschen suchen Immobilien schon mit KI?

In Deutschland haben laut Bitkom 2025 erst 2 Prozent der Wohnungssuchenden KI-Chatbots eingesetzt, 81 Prozent nutzten Online-Portale. In den USA haben laut Bank of America bereits 20 Prozent der Kaufinteressierten und Eigentümer:innen KI für die Immobilienrecherche verwendet, in der Gen Z 32 Prozent. Eingesetzt wird KI dort vor allem für Leistbarkeit, Kaufprozess und Nachbarschaften.

Was ist der Unterschied zwischen SEO und GEO für Immobilienmakler?

SEO sorgt dafür, dass deine Website in den Google-Ergebnissen und in der Kartenbox gut platziert ist. GEO sorgt dafür, dass KI-Systeme wie ChatGPT oder der Google AI Mode dein Büro in ihren Antworten nennen und korrekt beschreiben. GEO baut auf SEO auf, bezieht aber zusätzlich Bewertungen, Erwähnungen auf fremden Websites, Portalprofile und eine eindeutige Beschreibung deines Einzugsgebiets ein.

Reicht es, wenn meine Objekte auf ImmoScout24 oder willhaben stehen?

Für die Objektsuche sind Portale weiterhin der wichtigste Kanal: 81 Prozent der Wohnungssuchenden in Deutschland verwenden sie laut Bitkom. Für deine Sichtbarkeit als Makler reicht das nicht. In der ChatGPT-App von ImmoScout24 erscheint das Inserat unter der Marke des Portals, der Kontakt läuft über dessen Formular. Wenn Eigentümer:innen nach einem Makler fragen, zählen dein eigenes Profil, deine Bewertungen und deine Inhalte.

Wie schnell zeigt GEO bei einem Maklerbüro Wirkung?

Das hängt vom KI-System ab. Systeme mit Live-Websuche wie Perplexity, ChatGPT mit Suche oder der Google AI Mode greifen neue Inhalte auf, sobald diese im Suchindex stehen. Modelle, die aus Trainingsdaten antworten, reagieren erst mit dem nächsten Update. In einem ithelps-Projekt für eine österreichische Optikerkette stieg die KI-Sichtbarkeit innerhalb von sechs Monaten um 412 Prozent.